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Il mutuo, trappole e opportunità
di Roberto Bencivenga
 


La concorrenza fra le banche è fortissima. E' una lotta senza esclusione di colpi per la conquista del cliente, anche di quello marginale. Come al supermarket, ci sono persino le offerte speciali da cogliere al volo, prendere o lasciare. Pur di accaparrarsi i clienti, si prolunga la durata dei prestiti, si concedono anche ai co.co.co., cresce l'offerta di mutui personalizzati e si rende più facile il finanziamento del 100 % del valore dell'immobile.

 
Su internet poi c'è un abbattimento dei costi.
Attenzione ! Non è tutto oro quel che luccica.
La concorrenza ( e quindi il confronto fra le offerte) rende possibile un risparmio ma l'allungamento della durata del prestito e il finanziamento totale si pagano e fanno aumentare il costo finale della casa. Mai come in questo momento occorre reagire all'euforia dei venditori di mutui e pensare bene agli oneri presenti e futuri, diretti ed accessori, di una spesa così importante. Magari pensando a finanziamenti alternativi meno onerosi, come l'anticipo della liquidazione o la cessione del quinto dello stipendio, estesa di recente anche ai dipendenti privati. Addentriamoci nella giungla dei mutui, cominciando a conoscerne le regole e il significato arcano di certi termini.
- Innanzitutto non esiste un tasso migliore in assoluto, ma quello adatto e sopportabile da ciascuno di noi.
- Noi rischiamo, la banca no perchè si cautela con un'ipoteca sulla casa che acquistiamo e in molti casi con altre garanzie personali nostre o di familiari. In caso di mancato pagamento delle rate si avvia una procedura che può portare all'esproprio dell'immobile avuto in garanzia.
- La rata mensile massima non può superare il 30/40 % del reddito netto del mutuatario
- Per un prestito superiore all'80 % del valore dell'immobile le banche, per legge, devono chiedere garanzie personali o la fideiussione di un familiare o di un terzo che garantisce il pagamento delle rate.
- Il valore dell'immobile: a volte il valore stimato dalla banca è inferiore a quello di acquisto.
- Il confronto è d'obbligo, da banca a banca ci sono condizioni molto diverse.
- Ci vogliono dalle 3 alle 4 settimane per concludere la pratica. Per avere i soldi spesso si richiede l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca che richiede almeno due settimane dopo il rogito notarile.
- Tasso di interesse. Non fidatevi del TAN (tasso annuo nominale) ma del TAEG ( tasso annuo effettivo globale) che contiene anche tutte le spese collaterali: è questo il vero tasso di interesse che pagheremo.
- La durata del mutuo oscilla fra i 5 e i 30 anni.
- I tassi possono essere fissi, variabili o misti (v).
- Con l'allungarsi della durata del mutuo, le rate mensili diminuiscono ma aumenta il tasso di interesse e quindi il costo complessivo del prestito.
- L'indice di riferimento utilizzato dalle banche per calcolare i tassi variabili si chiama Euribor. E'un tasso interbancario diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea. A volte nella proposta di mutuo si fa riferimento all'Euribor di un determinato giorno, oppure ad una media. A volte si aggiunge al tasso Euribor un supplemento (es. + 0,50). I tassi Euribor sono pubblicati ogni giorno dal Sole 24 Ore nella pagina "mercato dei capitali" dell'inserto Finanza & Mercati.

Tasso interbancario Euribor: 3 06 05
I mese 2,104 %
3 mesi 2,115 % ( da aggiornare ogni settimana)
6 mesi 2,118 %
1 anno 2,126 %

- Eurirs. E' un altro tasso interbancario utilizzato come punto di riferimento per calcolare il tasso fisso. Viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari alla media ponderata delle quotazioni che le banche dell'Unione Europea usano per le loro transazioni ( detto anche Interest Rate Swap ).
- Per valutare la convenienza di un mutuo occorre fare riferimento non solo al tasso di interesse ma anche a due indici che dovremmo trovare nel prospetto informativo: lo SPREAD che indica il differenziale che la banca aggiunge al tasso di mercato e che rappresenta il suo margine di guadagno ( oscilla dall'1 al 2 %) e l'ISC (indicatore sintetico di costo) che indica il costo percentuale complessivo sulla somma ricevuta in prestito ( tasso di interesse applicato, spese di accensione del mutuo e sua gestione). Questi due indici dicono esattamente quanto ci costerà il mutuo e sono stampati su un prospetto chiamato " modello ESIS": pretendetelo.
- CAP. Non significa codice di avviamento postale. E' una sigla che alcune banche usano per indicare un tetto del tasso variabile che non può essere superato in caso di aumento dell'Euribor. In genere si accompagna ad uno Spread (margine di guadagno della banca) più alto.
- Le spese complementari. All'importo delle rate vanno aggiunte le spese di istruttoria ( la banca si informa sul reddito e le spese del richiedente per verificarne la capacità di rimborso), la perizia (caratteristiche e valore dell'immobile), l'assicurazione contro gli incendi (obbligatoria), le spese notarili e l'imposta sostitutiva.
- Durante l'ammortamento del debito, alcune banche si fanno pagare una commissione per l'incasso delle rate. Verificare.
- C'è un'assicurazione opzionale sul mutuo per estinguerlo qualora il mutuatario sia vittima di un incidenti che ne causi l'invalidità o la morte.
- Nel caso di accollo del mutuo del venditore, non si pagano i costi di apertura di una nuova pratica. Verificare comunque le condizioni per valutarne la convenienza.
- Estinzione anticipata. E' possibile ma si paga una penale (precisata nel contratto) che oscilla fra l'1 e il 4 %. Alcune banche non l'applicano. Da verificare in ogni caso la convenienza di un'estinzione anticipata perchè in genere nei primi anni con le rate si pagano soprattutto gli interessi e solo una piccola quota di capitale.

I mutui più convenienti - Fra la rata meno cara e quella più costosa ci possono essere anche 200 euro di differenza. Sui mutui a tasso variabile, fra le banche online lo spread più basso è applicato da Ing Direct (solo 1 %), fra quelle tradizionali l'Isc minore è della Banca di Roma (3,518 %). Sui mutui a tasso fisso, prima è risultata Unicredit Banca (5,20 %). Prima di accendere un mutuo è bene quindi fare confronti fra le offerte. Da non fare affidamento sui mutui agevolati per le giovani coppie previsti dalla Finanziaria 05, sia per l'esiguità della somma stanziata ( 10 milioni di euro) sia perchè manca il decreto sui criteri di assegnazione. Qualche banca (es Deutsche bank e Banco di Sicilia) offre speciali formule per le giovani coppie. Altre (banca di Roma e Bipielle) anche per i giovani con un contratto a termine.

Rimborso senza capitale-Torna su
Alcune banche ( Woolwich, Micos, Unicredit ) offrono un particolare tipo di mutuo con una rata mensile che paga solo gli interessi mentre il capitale può essere rimborsato alla fine del contratto. In tal modo, oltre ad avere rate più leggere rispetto al rimborso misto interessi/capitale, si ha la possibilità di accendere un mutuo a condizioni migliori. In tal caso, però, si duplicherebbero gran parte delle spese legate al mutuo.

Fisso o variabile? -Torna su
Attualmente quelli a tasso variabile sono più convenienti, anche di due punti percentuali. Oscillano fra il 3,10 e il 4 %. Anche se per ora il pericolo sembra allontanato, nell'arco di durata del prestito c'è sempre l'incognita di un aumento dei tassi che farebbe lievitare il costo del mutuo.

Chi vuole avere la certezza della rata per non avere incognite per tutta la durata del mutuo può scegliere il tasso fisso. Oggi oscilla intorno al 5,50 %. Le rate costanti all'inizio possono essere pesanti ma nel corso degli anni, per via dell'inflazione e dell'aumento del reddito, gravano sempre di meno sul bilancio familiare. Inoltre il fisso blinda la rata da eventuali aumenti del costo del denaro. Per avere un'idea di quanto questo possa mutare, nel 2000 il tasso variabile (oggi intorno al 3,3 %) era del 5,5-5,9 %.

Con il " variabile" , bisogna fare attenzione se è previsto un tasso minimo cioè una soglia al di sotto della quale il tasso non potrà scendere: in tal caso infatti si perderebbe il vantaggio del variabile. Attenzione anche ad un eventuale "tasso di ingresso", più basso per le prime rate per poi aumentare; in tal caso è da verificare l'indice di riferimento per il tasso a regime (Euribor, Prime Rate etc.). Per chi teme di veder aumentare troppo la sua rata, ci sono mutui a rata costante ma che, in caso di aumento del costo del denaro, prolungano la durata del prestito. Infine c'è un mutuo a tasso variabile con CAP ( tetto massimo che il tasso non può superare).

Variabile o misto? Oggi circa il 65 % dei mutui è a tasso variabile, perchè costa meno. Per cautelarsi da un aumento dei tassi che creerebbe problemi di bilancio, le banche offrono un mutuo a tasso misto, dove fisso e variabile si alternano. Ha scelto questo prodotto il 10 % dei nuovi mutuatari.

Il mutuo col paracadute. Alcune banche offrono una ciambella di salvataggio ( o se preferite, un paracadute) ai mutuatari che optando per il più conveniente tasso variabile temono di finire sul lastrico per un improvviso aumento dei tassi. Si tratta dei prestiti con il Cap cioè con un tetto all'ipotetico aumento. Un'opzione che si paga con uno spread più elevato del normale tasso variabile. Da considerare al riguardo che più ci si avvicina alla scadenza più diminuisce l'ammontare degli interessi da pagare e di conseguenza si riduce il rischio di rate più pesanti.
Qualche esempio di un mutuo a tasso variabile con Cap a 20 anni:
- Banca Woolwich 3,78 % tetto massimo 8,65 %
- BancApulia 4,14 % tetto massimo 6,30 %
- Banca di Roma 4,18 % tetto massimo 7,60
- Mediolanum 4,40 % tetto massimo 7,50 %

Il vantaggio fiscale-Torna su
Chi acquista un'abitazione con il mutuo ha un ulteriore beneficio fiscale. Può infatti detrarre dall'imposta da pagare il 19 % degli interessi passivi e delle spese accessorie sostenute per avere il prestito.
Ci sono però modalità e limiti diversi secondo che si tratti di abitazione principale, di seconda casa o di altro fabbricato e dall'anno di stipula. Dal 1993 tale detrazione è ammessa solo per i mutui Prima Casa.
Per spese accessorie si intendono quelle aventi un rapporto diretto con l'accensione del mutuo. Pertanto sono detraibili:
- le spese di istruttoria e di perizia, la parcella del notaio relativa alla stipula del prestito (ma non quella per l'atto di compravendita dell'immobile)
- la commissione per l'attività d'intermediazione delle banche
- gli oneri fiscali ( es. imposta per iscrizione o cancellazione di ipoteca)
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo
- provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti etc.
Non sono detraibili le spese per l'assicurazione obbligatoria contro gli incendi.
La detrazione del 19 % si applica sino ad un importo massimo di 3.615,20 euro annui anche se ci sono cointestatari . Per esempio, se moglie e marito sono cointestatari in parti eguali del mutuo, possono detrarre al massimo 1.897,60 euro ciascuno. Nel caso di coniuge a carico, l'altro può usufruire della detrazione per l'intero importo ammesso.
Il vantaggio fiscale rende quindi un pò meno pesanti le rate del mutuo.

Attenzione ! se l'importo del mutuo è superiore al costo sostenuto per l'acquisto dell'abitazione principale (valore dichiarato nell'atto di compravendita più spese notarili ed altri oneri accessori ), la quota di interessi passivi detraibile va rapportata a tale costo.
E' un brutto colpo per chi col mutuo intende pagarsi anche l'arredamento o le spese di restauro dell'abitazione.

Mutuo od acquisto?-Torna su
Potrebbe sembrare un interrogativo retorico perchè la risposta è senz'altro scontata: anzichè versare mensilmente una cifra a fondo perduto, con lo stesso denaro dopo un certo numero di anni ci si ritrova proprietari di un'abitazione.
In effetti, poichè guadagnare dei soldi costa fatica, è bene porsi questa domanda per verificare a quale prezzo pagheremo il raggiungimento del nostro desiderio di avere una casa in proprietà.
In alcuni casi il gioco non potrebbe valere la classica candela, per cui si potrebbe rinviare l'acquisto cercando di capitalizzare al massimo i risparmi necessari per il grande passo.
Oppure è una scelta di vita, si preferisce una casa in affitto perchè si può cambiare quando si vuole, tutt'al più si prende un mutuo per acquistare una villetta al mare.
Naturalmente le banche tendono a magnificare la convenienza di trasformare il canone di affitto in rate di un mutuo ipotecario. Però puntano l'attenzione solo su un aspetto, cioè quanti metri quadrati si possono comprare con un certo numero di anni di affitto e non su quanto verranno a costare considerando gli interessi.

(questi dati vanno tradotti in disegni che invierò via fax)

Ad esempio MutuiOnline ha elaborato queste due ipotesi, immaginando un confronto fra un mutuo al 100 % a tasso variabile per acquistare un'abitazione a Roma al prezzo di 3.000 euro al mq e un canone di affitto di mille euro mensili per un appartamento di 60 mq e di 1.250 per uno di 75 mq.in una zona semicentrale.
1- ipotesi

Appartamento di 60 mq - canone 1.000 euro/mese: con un rata di mutuo eguale si possono acquistare:
47 mq in 15 anni ( esborso complessivo 180.000 euro )
58 mq in 20 anni ( " " 240.000 " )
73 mq in 30 anni ( " " 360.000 "

2- ipotesi

appartamento di 75 mq - canone 1.250 euro/mese: con una rata di mutuo di pari importo si possono acquistare:
59 mq dopo 15 anni ( esborso complessivo 225.000 euro )
72 mq dopo 20 anni ( " " 300.000 " )
91 mq dopo 30 anni ( " " 450.000 " )

" All'atto pratico la convenienza è piuttosto teorica. Infatti con il tasso variabile ( volutamente considerato nell'elaborazione perchè più basso del fisso) è difficile quantificare il costo finale reale essendo soggetto alle oscillazioni del costo del denaro. In secondo luogo pur capitalizzando l'affitto, si perde sulla qualità della vita perchè solo con 30 anni di mutuo si può avere un appartamento più grande di quello dove si vive in affitto e, considerando il costo al mq, situato comunque in una zona di estrema periferia, per molti aspetti meno qualificata rispetto all'appartamentino in affitto situato in zona semicentrale.

L'ufficio studi Tecnocasa ha fatto un'altra ipotesi mettendo a confronto il capitale disponibile dopo 15 anni per chi acquista con il mutuo e chi vive in affitto ma investe la cifra iniziale in titoli di Stato.

(dati da trasformare in forma grafica )

Appartamento di 70 mq situato a Campo dei Fiori del valore di 550.000 euro, con un canone mensile di 1.650 euro. A disposizione sia dell'acquirente che dell'inquilino ci sono 330.000 euro investiti in Btp al 4 %.
Nell'ipotesi di acquisto è previsto un mutuo di 220.000 euro a tasso fisso con rate mensili di 2.020 euro da sommare ai 330.000 euro a disposizione. Ecco il conto:
330.000 euro in contanti
363.000 euro in rate/mutuo
Costo complessivo 693.000 euro, valore casa dopo 15 anni 740.000 euro. In tal caso l'acquirente dopo 15 anni si ritroverà un capitale immobiliare con 47 mila euro di guadagno rispetto alle somme versate, ma senza gruzzolo in banca.
Se invece il nostro uomo (o donna) rinunciasse all'acquisto rimanendo in affitto, dopo15 anni avrebbe in banca 636.000 euro di capitale rivalutato da cui sottrarre i 297.000 euro pagati al padrone di casa per cui il suo capitale finanziario avrebbe un valore reale di 339.000 euro e non sarebbe proprietario dell'immobile dove abita.
Anche in questo caso, la convenienza teorica è evidente, quella pratica dipende dalle proprie scelte ed esigenze di vita.

Mutui Web-Torna su
I giovani snobbano lo sportello bancario, il web è il canale più gettonato anche per la richiesta di prestiti e mutui. I prodotti finanziari offerti on line sono in genere più convenienti di quelli offerti negli sportelli tradizionali . Il web è però troppo affollato di società finanziarie di cui è difficile accertare la serietà. Cautela, dunque.

Come si fa ? La procedura è più o meno simile in tutte banche.
Via internet o per telefono si danno i punti fondamentali della richiesta (ammontare del mutuo e situazione del reddito). Al massimo entro 48 ore si viene contattati dalla banca. La modulistica da riempire viene inviata per posta. In genere serve una copia della busta paga o della pensione o la dichiarazione dei redditi, il codice fiscale e un documento di identità. Nel frattempo la banca fa la sua perizia. Se tutto va bene, l'appuntamento è dal notaio per la stipula. In genere i soldi arrivano dopo una mesata

Alcuni esempi ( 100.000 euro a tasso variabile, durata 20 anni):

- Ing Direct (banca solo on line): tasso 3,14 %, Isc 3,19 %, rata mensile 561,63 euro, zero spese.
- Unicredit banca per la casa basic web: tasso 3,35 %, Isc 3,49 %, rata mensile 572,69 euro, 0 spese istruttoria e incasso rata, 312 euro per la perizia e 26 di gestione annua. Polizza scoppio e incendio compresa nella rata.
- Woolwich Zero spese variabile: tasso 3,36 %, Isc 3,41 %, prime due rate 569,23 euro , le altre 527,97, 0 spese istruttoria e incasso rata, anticipo 220 euro per perizia ( rimborsati dopo la prima rata), 302 euro per la polizza danni.
- GE money - mutuo variabile: tasso 3,40 %, Isc 3,55 %, rata mensile 572,22 euro, 350 euro per la perizia e 500 per l'erogazione. Zero spese per incasso rata.

Se confrontiamo queste proposte con analoghi prodotti non web, i costi risultano più bassi. Per esempio se chiediamo un prestito a tasso variabile ad un qualsiasi sportello Unicredit, dovremo pagare 180 euro per l'istruttoria, 2 euro di incasso rata il primo anno e 50 di gestione annua ad un tasso superiore : 3,42 % contro 3,35 % del web.

Le garanzie-Torna su
La banca dopo aver verificato che il mutuatario sia nelle condizioni di far fronte al pagamento delle rate, si cautela con l'ipoteca. Quando le garanzie di solvibilità non sono sufficienti, la banca chiede una fideiussione o altre garanzie da parte dei familiari o di terzi.
Queste garanzie familiari non sempre sono possibili. Che cosa può fare allora il lavoratore precario, il co.co.co, il lavoratore stagionale, insomma tutti coloro ( e sono tanti, quasi tre milioni) che non hanno un lavoro ed uno stipendio fisso o beni al sole da ipotecare ?
L'affitto diventa il più delle volte una scelta obbligata. Eppure qualche opportunità comincia a spuntare e merita di essere esaminata.

Quando non si ha un lavoro fisso-Torna su
Nonostante alcune accattivanti pubblicità (ad esempio quella della coppia felice con una porta sotto il braccio) senza un posto fisso il mutuo è piuttosto difficile. In Italia i lavoratori atipici sono più di 2 milioni. "Avete qualcuno che vi fa da garante?"è la domanda che una giovane coppia co.co.co, o con un contratto a termine si sente rivolgere in banca. Da un'inchiesta di Altroconsumo in 112 banche, 74 hanno rifiutato il prestito ai "precari" e 34 si sono dichiarate possibiliste, ponendo però precisi paletti come: una dichiarazione che documenti una certa continuità lavorativa, oppure una polizza che copra l'eventualità di perdere il lavoro.
La prima banca ad infrangere il tabù di un mutuo ai lavoratori precari è stata la Banca di Roma con il "mutuo giovani"a tasso variabile. Per un mutuo di 50.000 euro, interesse reale del 3,52 % a 15 anni e del 3,80% a 30 anni, con rate mensili rispettivamente di 353 e 227 euro.
Poi è stata la volta di Banca Woolwich con il "mutuo variabile lavoratori atipici" e "Fisso lavoratori atipici" dedicati ai lavoratori a tempo determinato. Costo reale del 4,25% a 15 anni e del 4,37% a 30 anni per il variabile e del 6,11% e del 6,56% per il fisso. Per i lavoratori a tempo anche Banca Ucb offre un mutuo con una durata massima di 30 anni e una rata fissa per il primo anno e la possibilità di rivedere le condizioni del prestito dopo 4 anni. Si richiede comunque un minimo di attività lavorativa. Unicredit richiede una continuità lavorativa di almeno 36 mesi per i lavoratori stagionali e a tempo determinato. Sono compresi anche i lavoratori domestici e i co.co.co. a progetto con almeno tre anni di continuità.
Banca Sella offre il Mutuo Corallo Giovani a tasso variabile per i lavoratori a tempo determinato o a progetto che non abbiano superato i 35 anni e che abbiano una certa continuità lavorativa di almeno 30 mesi nell'arco di tre anni. E' prevista anche la possibilità di sospendere il pagamento delle rate sino ad un massimo di 6 volte senza pagare la mora. Naturalmente dovranno in ogni caso essere rimborsate. Costo effettivo, 5,66% a 15 anni e 5,58% a 20 anni.
C'è da dire che anche queste banche si fanno pagare profumatamente le spese per le indagini sull'affidabilità del mutuatario: possono raggiungere anche i 1.300 euro, un assurdo che sembra fatto apposta per dire "i soldi non te li do". Normalmente, infatti, queste spese si aggirano sui 200 euro.
Comunque chi vivrà vedrà. Infatti è allo studio un Fondo di garanzia per i prestiti ai lavoratori precari.

 


01/05/2004
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