Noi da sempre sosteniamo che il risparmio gestito é una fregata e abbiamo
consigliato di stare alla larga da fondi azionari, bilanciati, monetari, obbligazionari,
ecc. Lo ripetiamo per i fondi immobiliari e ne spieghiamo il perché.
Non a caso la multiproprietà é un'altra fregatura ancora più
grande, anche se con caratteristiche immobiliari.
I Fondi immobiliari innanzitutto non sono una novità. Ci sono sempre
stati, specialmente negli USA e in Svizzera. In Italia e in Europa, fino alla
fine degli anni novanta, giustamente venivano considerati inutili. Che senso
aveva il fondo immobiliare quando bastava investire in azioni di una delle tante
società immobiliari quotata in borsa? Poi la gestione del fondo immobiliare
é più complessa di quella di un fondo comune. Si é preferito
magari investire in quote di società immobiliari e travasare le relative
azioni nei normali fondi. E i risultati di questi investimenti immobiliari?
Deludenti, naturalmente, anche alla luce dei fallimenti di tante società
immobiliari (l'immobiliare Roma tanto per fare un esempio, la ex più
grande società immobiliare italiana, ma se ne possono aggiungere tante
altre, dalle vicende Caltagirone, alla Impregilo, e le banche ne conoscono bene
i nomi).
Non c'é stata nemmeno una grande differenza di rendimento nel mondo fra
fondi immobiliari- immobiliari e i fondi mobiliari. Anzi nonostante le rivalutazioni
i fondi immobiliari sono forse andati in generale peggio ! Enron e le speculazioni
sui diritti reali (ipoteche) hanno pesato enormemente nello sviluppo di questo
tipo di fondi che solo ultimamente, alla luce dei bond-scandali, vengono riproposti.
Il perché é presto detto. La critica
che si é sempre fatta al risparmio gestito é stata nell'entità
dei costi da scaricare al risparmiatore che acquista le quote di un fondo. Costi,
tentativi di diventare i più bravi battendo il mercato, performance fasulle,
utilizzate come specchietti per le allodole , crisi pesanti non previste hanno
fatto si che i fondi obbligazionari rendessero meno dei BOT e quelli azionari
rendessero molto meno degli indici azionari quando le cose andavano bene e perdessero
molto di più quando le cose andavano male.
Che rischi si corrono ?
Bisogna allora sapere, che se un
fondo mobiliare costa molto, un fondo immobiliare rischia di costare ancora
di più !
Si deve pagare la società di gestione, l'acquisto, il notaio, le tasse
sugli immobili, le provvigioni agli intermediari per gli affitti. Poi ci sono
i costi di gestione del fondo, la pubblicità, ecc., ecc. Tutti questi
costi devono essere ammortizzati con le entrate derivanti dagli affitti e con
la liquidazione finale che per il Dolomit sarà dopo otto anni.
Un'altra differenza che può trasformarsi in
un grande problema riguarda la valutazione delle quote del fondo. Teoricamente
per un fondo azionario e monetario il problema non si pone. Il valore della
quota si calcola sui valori di borsa dei titoli di proprietà del fondo,
in un determinato momento, . Un valore certo, un valore controllabile. Per i
fondi immobiliari il discorso é diverso. Per l'immobile X, in piazza
Y non c'é un listino di borsa. Il valore é determinato in base
a perizie, andamento in generale del mercato, costi in corso, affitti da riscuotere
e tanti altri elementi non controllabili. Il fondo immobiliare, per forza di
cose deve essere chiuso, il che significa che non si può chiedere il
riscatto delle quote. Si deve aspettare la liquidazione per il rimborso a meno
di non vendere le quote sul mercato a terzi. Il Dolomit prevede questa possibilità
o la possibilità di riscatto in caso di riapertura delle sottoscrizioni.
Il mercato dei fondi immobiliari può essere molto ballerino, come dimostrano
le recenti esperienze internazionali, e le perdite possono essere elevate per
i primi sottoscrittori che si fanno prendere dal panico alla vista delle quotazioni
delle loro quote.
La quotazione dei fondi immobiliari dipende dalle valutazioni periodiche degli
immobili, eseguite per stabilire il valore di bilancio della quota. Se la valutazione
é generosa (e questi casi non sono certo mancati, nonostante la presunta
neutralità dei periti) il fondo sale sul mercato più del consentito,
illudendo gli investitori, che magari correranno a sottoscrivere nuove quote,
nel caso di riapertura. Una valutazione rigorosa potrebbe far crollare il valore
delle quote sul mercato. Come si vede la quotazione stessa della quota comporta
problemi speculativi non facili da prevedere.
Per questi ed altri motivi, a nostro avviso, é un inganno sostenere che
nei fondi immobiliari il rischio dell'investimento sia basso. Bisogna, poi,
tenere conto gli imprevisti che nel campo immobiliari non mancano: manutenzioni
costose, ristrutturazioni, danneggiamenti, incendi, terremoti, ecc.
Altra questione da non sottovalutare é la valutazione
iniziale degli immobili. Come abbiamo spiegato sopra, al costo di acquisto degli
immobili si aggiungono molti altri costi, per un valore che, a nostro avviso,
può superare anche il 20%. Cifra che deve essere recuperata dalla rivalutazione
degli immobili. Fondamentale diventa quindi la scelta del momento di acquisto
degli immobili. Se si acquistano quando i prezzi sono alle stelle, quando si
arriva a ventilare l'ipotesi di una bolla speculativa in corso, sicuramente
il momento é sbagliato.
Noi pensiamo che questo momento non sia il più
conveniente per imbarcarsi in un investimento di questo tipo.
Conclusione: ognuno é libero di pensare quello che
vuole, di investire i propri risparmi come più lo soddisfa e di fidarsi
di chi gli pare, banche comprese. Noi non siamo profeti e possiamo anche sbagliarci.
Chiediamo però al consumatore di porsi una domanda e di darsi una risposta
che noi non vogliamo assolutamente conoscere:
c'é ancora da
fidarsi delle proposte di finanziamento delle banche alla luce dei bei risultati
? |